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金融“活水”流进百年老宅
2020-08-27 08:52:19     来源:江西日报    

  论古村古建家底,金溪在全省首屈一指:42个“中国传统村落”、31个省级传统村落、1万余栋保存较好的明清古建筑,为这里赢得“一座没有围墙的古村落博物院”美誉。

  古村落需要保护传承,难处在哪里?缺钱!有人估算,对老宅进行检漏修缮,每栋每年需要数千元至数万元不等的费用。对许多已住进新房的村民而言,老宅成为“有感情但不实用的家产”。

  古村落要想活化利用,前景在何方?旅游!在生态文化旅游走俏的背景下,金溪县大片保存完好的古村落,成为当地文化旅游产业招商的特色名片。对于投资者而言,他们同样需要来自银行的资金支持。

  应运而生的“古屋贷”,通过市场化手段解决资金短缺的难题,为金溪古村落保护活化利用提供了无限可能。

  破题:实现古村落经营权让渡,让生态价值明码标价

  位于双塘镇的竹桥古村,因保存完好的百余栋明清建筑被活化利用,得以晋升国家4A级旅游景区,成为金溪将古村落打造成乡村旅游景点的范本。

  而该县更多古村古建,因为权属不够明晰、社会力量和资本进入不顺畅,无法得到有效的修缮保护、活化利用,还在通往旅游景点的路上探索前行。

  “古宅年代久远,基本上是代代相传,涉及多家共有的问题。”抚州市发改委党组成员李建光认为,古村古建是带有美学价值、欣赏价值的生态产品,其价值转化不仅关乎当地旅游产业发展,更承担着传承历史文化、留住乡愁记忆的使命。只要能把古村古建修缮好,对于社会资本的进入,村民大多持欢迎态度。

  将古村古建作为抵押物在金融机构进行抵押贷款,其所有权、经营权的确权是关键。

  在总结前期“两权”(农村承包土地的经营权、农民住房财产权)抵押贷款试点工作的基础上,金溪县出台了古村古建生态产品价值实现机制试点方案,提出依法依规制定统一的古村古建经营权转让文本。

  “以政府名义颁发古村古建经营权流转证,是金溪县的一项创新工作。古村古建经营权流转给政府投资公司或社会开发公司后,可以争取贷款用于开发利用。这样一来,集体土地产权保持不变,村民也可以入股分红。”抚州市自然资源局党委委员、市不动产登记中心主任周平田介绍。

  确权之后是确价。科学评估出古村古建的价值,是其经营权得以抵押的基础。

  面对这个新问题,中国人民银行南昌市中心支行多次同抚州市政府、金溪县政府探讨衔接,决定由当地政府出具古建筑价值评估报告,金融机构以评估报告为依据,再结合实际放贷。这种确价方式,既有利于全面掌握全县古村古建抵押情况,也能够对古村古建的活化利用进行有序把控。

  确价之后是交易。金溪县农商银行根据县政府出具的第一份古建筑价值评估报告,对修缮开发秀谷镇褐源村的企业发放500万元贷款。

  稳势:良好预期与多重保障叠加,让企业敢放贷用心贷

  站在村头远望,褐源村的古建筑连片成群,稍显破旧,却富有年代感。

  进得村内,只见获得村内32栋明清古建筑经营权的企业负责人夏志敢,正逐栋查看古宅的修缮情况。他告诉记者,企业已经签订了这片古建筑为期50年的托管合同,准备花几年时间精心修缮,把这里打造成特色民宿。

  “这几年来金溪的国内外专家学者和游客越来越多。如果交通状况和基础设施得到改善,这里发展乡村生态文化旅游有很大空间。”夏志敢计划修建一条环村旅游路,铺上鹅卵石,供游客散步休闲。

  看好金溪县生态文化旅游产业发展的,不仅有社会企业,还有参与“古屋贷”的各家金融机构。

  不久前,上饶银行金溪支行将竹桥古村、左坊镇后龚村等景区的经营权设置抵押,并由金溪县市政投资有限公司提供担保,对金溪县腾飞旅游建设有限公司发放了3亿元信贷资金,用于古屋修缮及基础设施建设。

  大手笔放贷的背后,是银行对该旅游公司发展前景的乐观评估。上饶银行金溪支行出具的一份评估报告认为,被该旅游公司取得经营权的20个古村经过修缮改造后,每年古建筑出租收入预计可达6000余万元。

  事实上,为确保贷款“放得出、管得住、收得回”,金溪县建立了较为完善的古村古建生态产品价值实现保障机制。据中国人民银行金溪县支行相关负责人介绍,针对古村古建抵押贷款出现风险、抵押物不好处置的问题,金溪县政府先统一收储,将收储的资金处置银行不良贷款,后续再市场化处置抵押物。此外,该县还通过政府设立2000万元专项风险补偿金、引进第三方担保公司、配套相应保险产品等方式,增强银行放贷信心。

  放贷风险得到有效防控,促使各家银行积极创新“古屋贷”产品精准对接市场需求。如各家银行创新推出“个人+古建筑生态产品价值”“旅游开发公司+古建筑生态产品价值”“古村保护开发企业+古建筑生态产品价值”“村集体经济+古建筑生态产品价值”等方式,有效满足了不同客户群体的需求。

  截至7月底,金溪县各家银行共计发放“古屋贷”5.22亿元。

  布局:对接“外援”的同时掌控好节奏,逐步实现市场化运作

  生态产品价值实现机制试点工作,是党中央、国务院授予抚州的特殊使命。用好“古屋贷”这个生态专属金融产品,拓宽生态产品融资渠道,使现存古村古建生态资源变现,促进文化旅游产业发展,则是金溪认领的任务。

  古村古建活化利用的前提,是有力有效的保护。

  两年前,金溪县加入由中国文物保护基金会组织的“拯救老屋行动”。经过各方携手实施“救命式保护”,一批古屋得到修缮加固,村民珍惜古屋生态资源、弘扬赣派建筑文化的意识得到提升。

  “随着‘拯救老屋行动’的推进,我们对古村落保护和活化利用的认知也在不断提升。”金溪县委书记高连珠告诉记者,该县对古村落的活化利用,经历了一个认识上逐渐深化、实践中不断推进的过程:竹桥古村是“1.0版”,其出发点是保护好古村落;左坊镇后龚村是“2.0版”,通过对村内22栋革命旧址旧居进行修缮保护,探索出文物保护利用与发展红色旅游相结合的路子;大坊荷兰创意村是“3.0版”,通过荷兰学者创意文化与中国传统农耕文化的融合,这里已经成为金溪的“网红打卡地”;借助CHCD(文化遗产保护与数字化国际论坛)多名专家对金溪古村落的青睐,金溪县古村落活化利用的“4.0版”,是成为CHCD数字遗产中国行基地村的游垫村。

  从村民珍惜、专家喜好,到老外研究、老板投资,近几年,金溪古村落的关注度不断提升。

  为扩大本地古村古建的市场影响力,近日,金溪县政府与深圳文化产权交易所签署了《金溪古村落保护与活化利用意向合作框架协议》。协议提出,金溪的古建筑年内将在深圳文化产权交易所面向全国范围的交易平台上进行公开交易,让“中国传统村落”逐步实现市场化运作。

  “对于宝贵的古村落生态资源,我们的原则是,不做摇钱树,要留传家宝。如果全县的古村落一拥而上搞活化利用,既容易出现同质化开发的现象,也可能使古村古建遭受不可逆的损坏。”高连珠介绍,在古村落经营权的让渡上,政府层面会进行统筹把控,对部分保持原汁原味的古村落,将不进行开发利用,而只作申遗之用。

  “还家一笑即芳辰,好与名山作主人。邂逅五湖乘兴往,相邀锦绣谷中春。”带着对古诗中家乡秀丽风光的憧憬,金溪人期待着,百年老屋能够焕发出新的生机和活力。(首席记者 张武明)

[责任编辑:贾慧]

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